稳楼市需要更为激进的措施，不能再依赖“供给自嗨”模式

自2021年房价到达高峰以来，到2026年初，中国房地产市场经历了显著的下滑。那么，在已实施四轮稳楼市政策的情况下，市场依然淡然、信心难以恢复，这是为何呢？要解答这个问题，首先需要依靠数据进行全面分析。相比于零散及片面的传言，严谨的数据可以提供更加清晰和直观的全景式认知。

根据国家统计局对70个主要城市二手房价格指数的统计显示，截至2026年2月份，这70个城市的房价较2021年8月的高点累计下跌了近22%，整体回落至2016年的水平。按城市能级划分，一线城市如北京、上海、广州和深圳于2023年前后达到高峰，累计跌幅为18%；而二线城市，主要是省会和副省级城市，2021年达到巅峰后，累计下跌达21%；三线城市同样在2021年见顶，并经历了23%的下滑。明显的趋势是，城市能级越低，房价的跌幅越大。

细看个别城市，那些人口不断流出的城市，如牡丹江、锦州、哈尔滨，以及之前被热炒的温州，跌幅普遍在30%左右。而跌幅较小的城市，通常都是那些人口持续流入且新兴产业蓬勃发展的地方，如成都、杭州、北京和上海，或者原本房价就处于低位的城市，例如长沙和重庆。这70个城市的常住城镇人口占到全国城镇总人口的50%以上，可以说覆盖了大多数购房者的生活圈。

需要指出的是，官方公布的累计跌幅并没有直接对外公开，统计局每个月只发布环比和同比的数据。例如，在2026年2月，北京的环比指数为100.3，环比上涨了0.3%；而同比指数则为91.6，同比下跌了8.4%。要计算累计的跌幅，需研究者自行推算。之所以不直接公布这些敏感的累计数据，可能是因为房价的波动涉及民众的切身利益，涨得多了会被指责为买不起，跌得少了又会让人感到资产缩水。通过月度的环比和同比数据发布，犹如“钝刀慢割”，缓解了公众的刺激感。

不过，许多市场研究者认为统计局的数据保守，以北京为例，某些典型小区在2023年的价格高点约为2005年的10倍，但根据统计口径测算却只有3.6倍。尽管统计局强调在住宅类型、地段和统计口径上的一致性，但普通购房者在实际成交的价格感受与官方指数之间的差距，仍是绕不掉的问题。因此，研究者更多地参考民间数据。中原地产的中原房价指数覆盖了北上广深、天津和成都六个城市，上海的数据追溯至2005年，历史较为悠久。根据中原的指数，北上广深四个一线城市的平均跌幅约为40%，天津的跌幅甚至超过50%，而成都的跌幅在20%左右。按照这个推算，全国的整体跌幅大致也在40%左右。考虑到中国家庭大约60%的资产是房产，房价一旦下跌40%，意味着家庭总资产直接蒸发24%，对于有房贷的家庭来说，影响更加深远。

然而，跌幅背后的根本原因才更为重要，那就是人口。房屋的最终需求来自于人。2016年，由于全面二孩政策，出生人口反弹至近1800万，而到2025年，这一数字已降至800万以下。每年稳定在1000万左右的死亡人口使得人口自然增长率不断走低，直至出现负增长的局面。2021年是人口增长的最后一年，自2022年起，总人口开始减少，这一时间节点与房价的高峰几乎完全重合，绝非偶然。从首次购房群体来看，20至35岁的人口在2010年前后达到顶峰后持续减少；而从改善需求的角度分析，中国城镇人均住房面积已超过40平方米，接近发达国家的水平，继续提升的空间有限。再加上二手房挂牌数量的不断增加——根据中指院的数据，2022年初二手房去化周期约为15个月，到2025年10月已延长至27个月。虽然许多挂牌仅仅是“试试水”，不一定急于出售，但整体供给的冗余确实是存在的。

回顾长周期，自1998年商品房改革以来，一线城市经历了四次重大房价上涨：第一次是在2004年至2007年，涨幅超过100%，背景是加入世贸后外汇大幅增加、土地招拍挂制度实施及股票牛市融资外溢；2009年至2010年，涨幅约30%，背景是4万亿刺激计划及低利率；2015年底到2016年，涨幅达到约80%，背后是棚改货币化安置及降息降首付政策；而2020年初至2021年末则上涨20%，背景是疫情引发的降息降准以及2016年新生儿进入学龄阶段推动学区房需求。每次上涨背后都有明确的货币和政策推动因素。

而此次的下跌，不仅是由于人口拐点这一根本原因，疫情也导致居民收入预期恶化。央行每季度抽取2万储户进行调查，未来收入信心指数的荣枯线是50。在2020年和2022年疫情严重时，这一指标跌至低谷，此后始终维持低迷，未能恢复至趋势水平。收入预期的疲软，让即使政策再宽松的背景下，普通家庭也不敢轻易加杠杆接盘。在这样的情况下，稳楼市政策必须摒弃“小火慢炖”的传统思路。回顾一轮政策，已经实施了四轮支持措施，包括几乎取消限购政策、大幅减免交易税费、首付比例降低至15%，以及房贷利率处于历史低位。大多数放松措施几乎得到了落实，力度甚至超出2015年的水平，唯一未重启的是大规模的棚改货币化安置政策。然而，市场的效果依然微弱，因为核心矛盾在于人口和人均住房面积进入平台期，加之收入预期的疲软，单靠供给端的刺激无济于事。更加紧迫的是，根据国家统计局的数据显示，自2025年4月以来，全国一至四线城市的二手房价环比已连续近一年下滑，且降幅有进一步扩大的趋势。过去被广泛批评的高库存、高周转、高杠杆和高房价等问题，如今大多已基本消失。